Der russische Angriff auf die Ukraine, wachsende geopolitische Spannungen und das Ziel einer stärkeren europäischen Verteidigungsfähigkeit haben die Prioritäten vieler Staaten verändert. Sicherheitspolitik spielt heute eine deutlich größere Rolle als noch vor wenigen Jahren. Entsprechend steigen die Verteidigungsausgaben in Europa massiv an.

Die Folgen reichen weit über die eigentliche Rüstungsindustrie hinaus. Denn moderne Streitkräfte benötigen weit mehr als Waffen und Ausrüstung. Sie brauchen Logistikzentren, Wartungseinrichtungen, Ausbildungsstätten, Kommunikationsnetze sowie unterschiedliche Formen technischer Infrastruktur. Dadurch rückt ein Thema in den Fokus, das vor wenigen Jahren noch ein Nischenthema war: sogenannte Defence-Immobilien.

Der Begriff wird häufig missverstanden. Entscheidend ist nicht die Eigentumsform einer Immobilie, sondern ihre Nutzung. Dazu ein Beispiel: Ein Logistikzentrum gehört einem Immobilienfonds und ist langfristig an einen Rüstungshersteller vermietet. Obwohl die Immobilie privat gehalten wird, erfüllt sie eine verteidigungsrelevante Funktion und kann deshalb grundsätzlich als Defence-Immobilie betrachtet werden.

Defence-Immobilien dienen unmittelbar oder mittelbar der Verteidigungsfähigkeit, der militärischen Einsatzbereitschaft oder der Versorgung von Streitkräften. Dazu gehören neben Kasernen beispielsweise Logistikimmobilien, Produktionsstätten, Wartungszentren oder Teile kritischer Infrastruktur. Gleichzeitig zeigt sich, dass viele dieser Objekte keine völlig neue Immobiliengattung darstellen. Zahlreiche Nutzungen überschneiden sich mit klassischen Industrie- und Logistikimmobilien.

Weltweit gibt es mehr als 60 bewaffnete Konflikte, so viele wie seit dem Zweiten Weltkrieg nicht mehr. Die EU-Staaten und Großbritannien wollen ihre Verteidigungshaushalte von 405 Milliarden Euro im Jahr 2024 auf rund 700 Milliarden Euro bis 2030 ausbauen. Deutschland plant bis 2029 mit Verteidigungsausgaben von rund 152 Milliarden Euro jährlich, das Beschaffungsvolumen soll bis 2030 auf rund 49 Milliarden Euro pro Jahr steigen. Dazu kommen etwa 8.000 militärische Bauvorhaben. Diese Nachfrage wird über Jahre Bestand haben.

Und trotzdem macht eine hohe Nachfrage noch keine neue Nutzungsart. Immobilien bleiben auch dann Industrie-, Logistik- oder Infrastrukturimmobilien, wenn ihre Nutzer aus dem Verteidigungssektor stammen. Defence beschreibt daher weniger eine eigene Immobilienklasse als vielmehr ein neues Nachfragesegment innerhalb bestehender Märkte. Etwas verkürzt gesagt: Der Mieter ist neu, das Gebäude nicht.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Auswirkungen gering wären. Im Gegenteil: Die steigenden Investitionen in Verteidigung und Sicherheit schaffen zusätzliche und voraussichtlich langfristige Nachfrage nach geeigneten Flächen.

Besonders sichtbar wird dieser Effekt bei Industrie- und Logistikimmobilien. Europa baut Produktionskapazitäten aus, Lieferketten werden erweitert und militärische Infrastruktur modernisiert. Damit entsteht zusätzlicher Bedarf an Lager-, Produktions- und Logistikflächen. Schätzungen deuten auch für Deutschland auf ein erhebliches Nachfragepotenzial hin.

Interessant ist dabei, dass der Verteidigungssektor in eine Phase fällt, in der Teile der traditionellen Industrienachfrage unter Druck geraten sind. Die zusätzliche Nachfrage aus dem Defence-Bereich kann deshalb in einzelnen Segmenten dazu beitragen, rückläufige Flächennachfragen zumindest teilweise zu kompensieren.

Auch regionale Effekte sind denkbar. Dort, wo Rüstungsunternehmen wachsen oder neue Standorte entstehen, steigt häufig nicht nur der Bedarf an Produktions- und Logistikflächen. Zusätzliche Arbeitsplätze können auch die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen.

Dennoch sollten Investoren das Thema differenziert betrachten. Kasernen, Depots und vergleichbare Immobilien haben hohe Sicherheitsanforderungen, sehr spezifische Standorte und individuelle Nutzerwünsche. Die Investitionskosten sind hoch, die Drittverwendungsfähigkeit ist oft gering. Ein Munitionsdepot lässt sich nach dem Auszug des Nutzers nicht einfach an einen Onlinehändler vermieten. Für klassische institutionelle Fondsstrategien sind solche Spezialimmobilien deshalb nur eingeschränkt geeignet.

Das attraktivste Potenzial liegt daher häufig nicht bei Kasernen, Depots oder anderen Spezialimmobilien. Interessanter sind vielfach moderne Industrie- und Logistikstandorte mit langfristig gesicherter Nachfrage und ausreichender Nachnutzungsfähigkeit.

Die steigenden Verteidigungsausgaben verändern die Immobilienmärkte. Allerdings entsteht daraus keine neue Assetklasse. Die eigentliche Veränderung liegt in der Nachfrage. Verteidigung entwickelt sich zu einem zusätzlichen, langfristigen Treiber für bestehende Segmente wie Industrie, Logistik und Infrastruktur.

Investierbar ist Defence vor allem dort, wo es eine klassische Immobilie bleibt: moderne Industrie- und Logistikobjekte mit Nutzern aus dem Verteidigungsumfeld, langfristigen Mietverträgen und ausreichender Drittverwendungsfähigkeit. Die entscheidende Frage lautet: Funktioniert das Objekt auch dann noch, wenn der Defence-Mieter auszieht? Wenn ja, ist Defence ein zusätzliches Argument. Wenn nein, kauft man eine Immobilie mit dem Risiko einer sehr eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit.