Warum Ferienimmobilien selten ein Investment sind
Ferienimmobilien sind in aller Regel Herzensangelegenheiten und keine Renditeobjekte. Christian Langosch, Co-Leiter Immobilien bei HQ Trust, erklärt, warum er vermögenden Kunden trotzdem nicht grundsätzlich von einem Kauf abrät, welche Leitplanken dabei gelten und wo die häufigsten Denkfehler liegen.
Herr Langosch, mal ehrlich: Ist eine Finca auf Mallorca oder ein Chalet in Verbier eigentlich eine Kapitalanlage oder nur eine sehr teure Art, Urlaub zu machen?
Oft ist es Letzteres. Das klingt hart, trifft aber die Realität ziemlich gut. Die Hauptmotivation unserer Mandanten für den Kauf einer Ferienimmobilie ist die Eigennutzung. Manchmal verbunden mit Prestige, Familientradition oder schlicht der Freude an einem Ort, der einem etwas bedeutet. Das sind völlig legitime Gründe. Aber eine klassische Kapitalanlage ist das in den seltensten Fällen.
Und die Mieteinnahmen? Eine Wohnung auf Sylt zu vermieten, wenn man selbst nicht dort ist, klingt doch nach einem ordentlichen Nebeneinkommen.
Das ist eine der häufigsten Fehleinschätzungen, die wir erleben. In den meisten Fällen decken die Mieteinnahmen aus den Phasen, in denen der Eigentümer nicht selbst vor Ort ist, nicht einmal die laufenden Kosten. Das gilt oft sogar für Objekte, die der Eigentümer gar nicht selbst nutzt. Es gibt Ausnahmen, aber die Regel ist: Der Renditebeitrag aus Mieteinnahmen ist negativ.
Dann also auf Wertsteigerung setzen? Sylt wird schließlich nicht größer.
Die Knappheit ist real, das stimmt. Und die Marktentwicklung kann einen Beitrag zur Gesamtrendite leisten. Das Problem ist nur: Die wenigsten Ferienimmobilien werden mit einer definierten Haltedauer erworben. Viele Objekte bleiben über Generationen im Familienbesitz. Eine Exit-Strategie gibt es oft gar nicht. Und dann macht eine klassische Renditerechnung, wie wir sie bei anderen Anlageklassen anwenden würden, nur sehr begrenzt Sinn.
Auf Sylt haben die Preise mit klassischer Marktlogik ja schon länger wenig zu tun.
Das ist nicht nur auf Sylt der Fall, sondern ein Phänomen, das wir in vielen europäischen und internationalen Hotspots beobachten. Wer dort zu Spitzenpreisen kauft, spekuliert im Grunde darauf, dass es irgendwann jemanden geben wird, der emotional noch stärker involviert ist und bereit ist, mehr zu zahlen. Man muss sich das bewusst machen und entweder damit leben oder die Immobilie dauerhaft halten wollen.
Dann fließt eine Villa auf Ibiza nicht in Ihre strategische Asset Allokation ein?
Direkt gehaltene Ferienimmobilien berücksichtigen wir bei HQ Trust grundsätzlich nicht in der strategischen Vermögensplanung, der Asset-Allokation oder der Portfoliokonstruktion. Das liegt an einem strukturellen Problem: Die Ankaufsvolumen für attraktive Objekte sind typischerweise so hoch, dass daraus oft ein Klumpenrisiko im Gesamtportfolio entsteht. Das lässt sich nicht wegdiversifizieren.
Wenn Sie trotzdem von Chancen in bestimmten Segmenten überzeugt sind. Was raten Sie Ihren Kundinnen und Kunden?
Fondslösungen können eine sinnvolle Alternative sein. Wenn wir eine positive Marktentwicklung sehen, derzeit zum Beispiel bei Ferienhotels oder Ferienresorts, bilden wir diese Chancen über entsprechende Vehikel ab. Das ermöglicht eine diversifizierte Beteiligung ohne die Konzentrations- und Liquiditätsrisiken, die mit dem Direkterwerb verbunden sind.
Und wenn ein Mandant das Haus trotzdem kaufen möchten?
Dann begleiten wir ihn dabei, aber mit klaren Leitplanken. Das Klumpenrisiko im Gesamtportfolio muss im Rahmen bleiben. Und die laufenden Bewirtschaftungskosten sollten dauerhaft aus den Erträgen des Gesamtvermögens gesichert sein, nicht aus der Substanz. Ist das nicht gewährleistet, raten wir vom Kauf ab. Der Mandant sollte zudem auch bedenken, dass Ferienimmobilienmärkte häufig von lokalen Akteuren dominiert werden. Da gibt es Informationsvorsprünge und Netzwerke, die von außen kaum zu replizieren sind. Das macht den Einstieg für externe Käufer strukturell schwieriger.
Was sollten Interessenten wissen, bevor sie eine Ferienimmobillie kaufen?
Natürlich gibt es Immobilien auf Mallorca – richtige Größe und richtige Lage vorausgesetzt – wie auch auf Sylt, deren Werte sich innerhalb der letzten zehn Jahren verdoppelt haben. Wenn ich also die emotionale Rendite mit dieser Wertsteigerungen kombiniere, könnte es sich am Ende doch als ein lohnendes Investment herausstellen…
Das klingt, als ob jetzt ein „Aber“ kommen würde.
Wer eine Ferienimmobilie kauft, weil sie ihm Freude macht, weil er einen Ort für die Familie schaffen möchte oder weil es zum Lebensentwurf gehört, der soll das tun. Viele dieser lieb gewonnenen Objekte bleiben über Generationen im Familienbesitz. Wer kauft, sollte aber wissen, was er kauft. Eine Ferienimmobilie ist meist kein Renditetreiber, sondern eine Entscheidung für mehr Lebensqualität mit entsprechendem Preisschild.