Leerstände, Insolvenzen, verändertes Konsumverhalten – auf den ersten Blick scheint die Zukunft von Einzelhandelsimmobilien düster. Doch ein genauerer Blick zeigt: Die Branche befindet sich nicht im Niedergang, sondern in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Neue Konzepte, veränderte Nutzungen und robuste Teilsegmente sorgen dafür, dass die Innenstadt auch künftig ein zentraler Ort des Konsums bleibt.

Wer durch deutsche Innenstädte läuft, kann es gar nicht übersehen: Leerstände, wo früher Kaufhäuser standen, Schaufenster mit Schildern, auf denen Räumungsverkauf steht, Einkaufsstraßen, die ihren Glanz verloren haben. Görtz und Wormland zählen zu bekanntesten Insolvenzen des vergangenen Jahres. Das Warenhaus als Konzept funktioniert nur noch an einer Handvoll Premiumstandorte in Deutschland. Erstmals werden es weniger als 300.000 Einzelhandelsgeschäfte im Land sein – eine Marke, die lange undenkbar schien.

Der Trend scheint unaufhaltsam. Elektronik, Mode, Bücher. Viele Sortimente wandern weiter ins Netz. Und so scheint auch die Schere zwischen wachsenden Online-Umsätzen auf der einen und schrumpfenden Verkaufsflächen auf der anderen Seite weiter auseinanderzugehen und sich der Rückgang von Non-Food-Flächen fortzusetzen.

Aber das ist nur die eine, allerdings sehr oft erzählte Geschichte.

Die andere Geschichte hört man nicht ganz so oft. Sie ist weniger laut, aber für Immobilieninvestoren viel wichtiger: Denn es sind immer noch 85 % der Umsätze im Einzelhandel, die weiterhin stationär und damit auf der Fläche generiert werden. Und das wird sich so schnell nicht ändern.

Besonders deutlich zeigt sich das im Lebensmittelhandel. Selbst große Lebensmittelhändler erzielen über ihren digitalen Kanal gerade einmal ein Prozent des Umsatzes. Auch bei Drogerieartikeln dominiert das stationäre Geschäft nach wie vor klar. Der Grund ist banal: Die Logistikkosten für die Lieferung – erst recht im ländlichen Raum – sind schlicht zu hoch, und Konsumenten reagieren allergisch auf Liefergebühren.

Ist diese Entwicklung ein deutsches Phänomen? Hier dominiert der Laden in der Kleinstadt. Während anderswo die Städte in Sachen Digitalisierung viel weiter sind? Nein. Selbst in London, dem europäischen Vorzeigemarkt für Lebensmittel-E-Commerce, werden gerade einmal sechs Prozent des Umsatzes im Netz abgewickelt. Nennenswertes Wachstum ist allenfalls in sehr dicht besiedelten Metropolregionen denkbar – und selbst dort bleibt es begrenzt.

Was passiert also mit den freigewordenen Flächen in den Innenstädten? Mehr, als viele Investoren auf den ersten Blick vermuten würden: Lebensmittelhändler zieht es zurück in die Städte. Jahrzehntelang galten City-Lagen als unwirtschaftlich für Supermärkte – heute sind sie vielerorts Realität. Drogerien folgen demselben Muster. Und mit ihnen kommen ganz neue Formate: Arztpraxen und Gesundheitsdienstleister expandieren in Einkaufsstraßen und besetzen dabei sogar obere Etagen – das Konzept „Botox to go“ mag ironisch klingen, zeigt aber, wie kreativ die Nachnutzung werden kann.

Auch bekannte Marken erfinden sich neu. Ein schwedischer Möbelriese eröffnet kleinere Stadtläden, die nichts mehr mit den Möbelhäusern auf der grünen Wiese gemein haben. Sportgeschäfte, lange nur vom Stadtrand bekannt, bespielen inzwischen Flächen mitten in der City. Skandinavische Modeketten drängen auf den europäischen Markt. Und Uniqlo hat zuletzt gezeigt, welche Anziehungskraft neue Marken in bester Lage noch immer entfalten können – mit tagelangen Warteschlangen vor den Geschäften.
Supermärkte, Drogerien, Bekleidung, Möbel. Und nun kommt auch die Gastronomie hinzu: Die Nachfrage nach innerstädtischen Flächen durch Restaurants und Systemgastronomen wächst weiter, auch wenn nicht jedes Konzept aufgeht.

Wenn es einen Wandel in den Innenstädten gibt, kommt dann auch das Kaufhaus, wie es viele aus Kindertagen kennen zurück? Nein, das sicher nicht. Aber das bedeutet nicht, dass Einzelhandelsimmobilien als Anlageklasse ausgedient hätten. Denn es gibt durchaus eine „segmentabhängige Dynamik im Investmentmarkt“. Das bedeutet: Die Nachfrage nach attraktiven Lagen bleibt bestehen – weil die Umsätze weiter auf der Fläche erzielt werden, weil neue Konzepte nachrücken und weil sich die Innenstädte langsam, aber sichtbar neu erfinden.

Die Innenstädte verändern sich – und mit ihnen die Anforderungen an Einzelhandelsimmobilien. Klassische Kaufhäuser werden in ihrer bisherigen Form kaum zurückkehren. Doch an ihre Stelle treten neue Konzepte, neue Marken und neue Dienstleistungen. Beispielsweise über zunehmende Direktvermarktung: Hersteller werden zu Händlern. Oder indem Gesundheitsstandorte zum Frequenztreiber für den Einzelhandel werden.

Entscheidend ist, dass der stationäre Handel weiterhin einen großen Teil der Umsätze generiert. Nicht alles lässt sich ins Internet verlagern. Für Investoren eröffnet das Chancen: Wer die Trends erkennt und flexibel auf neue Ideen reagiert, findet auch in einem herausfordernden Umfeld attraktive Perspektiven.

Der Strukturwandel zugunsten von Food setzt sich fort, während Non-Food stationär an Bedeutung verliert. Objekte mit einem Ankermieter aus dem Lebensmittelbereich, gut positionierte Nahversorgungszentren oder gemischt genutzte Lagen in nachfragestarken Städten bieten weiterhin solide Perspektiven. Umso wichtiger ist es, zusammen mit einem unabhängigen externen Berater wie einem Family Office einen genauen Blick auf das eigenen Immobilienportfolio zu werfen: Sind vorhandene Objekte auch für neue Nutzungskonzepte geeignet? Wäre vielleicht sogar der Zukauf einer solchen Immobilie denkbar? Oder wäre es wirtschaftlich sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen?

Der Wandel ist real, aber er eröffnet auch Chancen für diejenigen, die ihn früh erkennen.