Büroimmobilien: Die Konjunktur leert die Etagen, nicht die Heimarbeit
Seit der Corona-Pandemie gilt das Homeoffice für viele als Hauptschuldiger für die steigenden Büroleerstände in deutschen Großstädten. Ein Blick auf rund 35 Jahre Marktdaten zeigt aber ein anderes Bild. Schon nach der Dotcom-Blase und der Finanzkrise zogen die Leerstände an – lange bevor jemand von Homeoffice sprach. Der eigentliche Treiber war und ist die Konjunktur.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank, DWS, HQ Trust Research.
In seiner Analyse stellt Christian Langosch, Co-Leiter Immobilien bei HQ Trust, die Entwicklung von drei Größen zwischen 1991 und 2025 gegenüber: das preis- und kalenderbereinigte Wirtschaftswachstum (BIP), die Veränderung der Büroleerstände in den deutschen Top-7-Städten sowie die jährlichen Bürofertigstellungen, gemessen an den Flächen.
Der untersuchte Zeitraum umfasst damit vier größere Krisen: die Dotcom-Blase, die Finanzkrise, die Corona-Pandemie sowie die jüngste Zinswende, in die auch der Ukrainekrieg fällt. Mit dieser Herangehensweise lässt sich prüfen, ob der aktuelle Leerstand tatsächlich eine neue, durch Homeoffice ausgelöste Entwicklung ist, oder ob sich ein bekanntes Muster wiederholt.
Wesentliche Erkenntnisse
- „Homeoffice ist nicht der Grund für die vielen aktuell leerstehenden Büros, sondern die geringe Wirtschaftsleistung.“
- „Die Höhepunkte in der Fertigstellung von Büroflächen lagen schon in der Vergangenheit oft in Schwächephasen der Wirtschaft. Grund ist, dass oft mit der Planung begonnen wird, wenn die Nachfrage hoch ist und die Wirtschaft brummt.“
- „Lange Planungs- und Bauphasen führen anschließend dazu, dass viele Objekte erst im Abschwung fertiggestellt werden.“
- „Die Büroleerstände steigen damit in der Regel während oder kurz nach wirtschaftlichen Abschwüngen. Zu diesem Zeitpunkt trifft eine relativ geringe Nachfrage auf ein höheres Angebot.“
- „Umgekehrt sorgen wirtschaftliche Aufschwünge für eine steigende Bautätigkeit. In diesen Phasen wird die Nachfrage durch neue Fertigstellungen noch nicht befriedigt und die Büroleerstände sinken.“
Aktuelle Einschätzung
- „Seit der Zinswende laufen Fertigstellungen und Leerstände erstmals deutlich auseinander: Die Leerstände steigen und die Fertigstellungsquote sinkt.“
- „Grund ist, dass nach Covid 19 die Erholungsphase der Wirtschaft zu kurz war, um neue Projekte fertigzustellen. Der Zinsschock hat dazu geführt, dass viele Projekte während der Planung abgebrochen wurden, da die Nachfrage eingebrochen ist.“
- „Die trüben wirtschaftlichen Aussichten führen aktuell zu keiner erhöhten Flächennachfrage nach Büroarbeitsplätzen. Verstärkt wird der Effekt durch die in Ruhestand gehenden Babyboomer und die wachsende KI-Nutzung.“
- „Auch wenn kaum neue Flächen dem Markt zugeführt werden, ist davon auszugehen, dass die Leerstände weiter steigen werden. Das gilt selbst bei wieder starker Wirtschaftsleistung, die in der Vergangenheit für erhöhte Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen gesorgt hat.“
Rat für Investoren
- „Wer in Büroimmobilien investiert, sollte den Leerstand nicht isoliert betrachten, sondern immer im Zusammenhang mit dem Konjunkturzyklus bewerten. Aktuelle Leerstandsquoten sagen wenig darüber aus, ob ein Standort strukturell oder zykllsch schwächelt.
- „Sinkende Neubauzahlen allein reichen nicht aus, um den Markt schnell ins Gleichgewicht zu bringen. Erst wenn die Wirtschaft wieder nachhaltig wächst, wird sich auch die Nachfrage nach Büroflächen erholen.“
- „Langfristig orientierte Investoren sollten den Markt aktuell noch differenzierter betrachten. In einem stagnierenden Gesamtmarkt verzeiht die Assetklasse Immobilien keine Kompromisse bei der Standortqualität.“