Bei Immobilien-Investments hat sich in den vergangenen Jahren einiges geändert: Kristina Chorna erklärt, was Anleger wissen sollten. Die Co-Leiterin Immobilien über aktuelle Trends, gestiegene Preise und aussichtsreiche Investments.

Frau Chorna, Ihr Job ist doch sicher furchtbar langweilig, oder?

Nein, ganz im Gegenteil. Wie kommen Sie denn auf die Idee?

In den vergangenen zehn Jahren hat sich in Ihrem Bereich doch kaum was getan. Die Immobilienpreise steigen und steigen. Und bei der Auswahl kommt es immer vor allem auf die Lage an.

(lacht) Sie haben Recht. Immobilien waren damals genauso gefragt wie heute. Wobei sie im aktuellen Niedrigzinsumfeld als krisensichere Anlage mit planbaren Cashflows sogar noch attraktiver geworden sind. Und natürlich ist die Lage einer Immobilie nach wie vor immens wichtig. Aber es hat sich seitdem auch viel verändert.

Was denn zum Beispiel?

Zum Beispiel die Nachfrage nach unterschiedlichen Immobilien-Nutzungsarten, aber die Anlageklasse hat sich auch grundsätzlich verändert. Vor 20 Jahren hatten viele institutionelle Investoren vor allem Direktimmobilien im Bestand, in aller Regel aus dem eigenen Land. Gemanagt wurden sie intern, viel mehr war auch gar nicht nötig, da es keine Absicht gab, die Häuser wieder zu verkaufen. Heute sind der Markt und seine Akteure viel professioneller geworden und Investoren investieren auch global, aber dann indirekt über Fondsprodukte.

In welchen Bereichen sind Markt und Akteure professioneller geworden?

Zum einen bei der Produktauswahl, wo das Angebot an institutionellen Produkten, insbesondere für Großanleger, in den vergangenen Jahren stark zugenommen hat. Sie müssen schon lange nicht mehr ausschließlich auf einzelne Direktobjekte oder Retail-Produkte wie Publikumsfonds zurückgreifen. Zum anderen bei den deutlich gestiegenen Anforderungen an das Asset Management des Bestands. Ein Grund dafür sind sowie Investoren als auch Mieter, die beispielsweise in Sachen Nachhaltigkeit ganz andere Vorstellungen und Forderungen haben als noch vor einigen Jahren. Und natürlich werden heute auch nicht mehr alle Objekte über Generationen gehalten.

Und bei den Nutzungsarten meinen Sie, dass Büroflächen wegen der zunehmenden Home-Office-Lösungen weniger gefragt sind?

Die Corona-Pandemie hat den Strukturwandel bei den Nutzungsarten sicherlich noch einmal beschleunigt. Doch bereits in den Jahren zuvor war eine Reallokation der Investments in einigen Nutzungsarten zu beobachten: Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Logistik sind heute stärker gefragt. Bei Büro, Hotels und Einzelhandel ist die Nachfrage geringer geworden.

Können Sie das bitte noch etwas ausführlicher erklären?

Gerne. Wohnimmobilien sind bei Investoren, vor allem wegen ihrer niedrigeren Risiken bei stabilen Erträgen stärker in den Fokus geraten. Die zunehmende Konkurrenz um Wohnimmobilien macht sich auch in den Angebotspreisen und der begrenzten Angebotspipeline bemerkbar. Was die Bereiche Logistik und Einzelhandel angeht, beobachten wir seit einigen Jahren – vor allem wegen E-Commerce – einen Shift von Einzelhandels- in Richtung Logistikobjekte. Dies wurde durch Corona erheblich verstärkt.

Dann hat sich auch Nutzung von Einzelhandelsflächen geändert?

Ja, vom Einkauf im Store hin zu Stores mit Showroom-Charakter. Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich auch während und nach Corona sehr gut entwickelt. Im Bereich Logistik gibt es einen starken Fokus auf den Onlinehandel. Dazu muss natürlich die notwendige Infrastruktur vorhanden sein. Aber auch wegen der Änderung der Gewohnheiten der Menschen müssen neue innenstädtische Flächen oder sogenannte Last-Mile-Logistikflächen aufgebaut werden: Verbraucher wollen heute innerhalb von einem Tag die Produkte geliefert bekommen.

Und wie entwickelt sich das Bürosegment?

Das Bürosegment wird derzeit stark hinterfragt. Flexible Home-Office-Regelungen oder Sharing-Modelle sorgen für weniger Nachfrage nach neuen Bauten. Es wurde aber in den letzten Jahren weniger gebaut und der Leerstand war sehr gering. Somit werden die Büroimmobilien in attraktiven Lagen sicher gefragt bleiben. Im Bürobereich gibt es Opportunitäten für aktive Asset Manager durch Umsetzung neuer Konzepte in der Büronutzung vor allem durch neue Anforderungen an Nachhaltigkeit. ESG-Themen rücken sehr stark im Vordergrund: Neben Neubauten, die nach neuesten Standards gebaut sind, muss auch der Bestand den Anforderungen genügen. Hier sehen wir viel Potenzial: Langfristig sollten Büroimmobilien weiterhin stabile Renditen erwirtschaften.

Wie stark sind diese Veränderungen?

Zum Teil recht deutlich, beispielsweise im Bereich Logistik: Im Jahr 2006 gingen gerade einmal drei Prozent der gesamten Investments in diesen Bereich, im vergangenen Jahr waren es 23 Prozent. Deutlich reduziert haben sich dagegen die Investments in Büroflächen: In den vergangenen rund 15 Jahren sank ihr Anteil von 51 auf zuletzt nur noch 27 Prozent.

Wie haben sich die Preise der Immobilien entwickelt?

Die Nachfrage nach illiquiden Anlagen, zu denen ja auch die Immobilien gehören, hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen: Sie nehmen in den Portfolios vermögender Investoren einen immer größeren Anteil ein. Grundsätzlich hält der Anlagedruck der Investoren das Interesse an Immobilienkäufen weiterhin hoch, was steigenden Preisen und leider auch zu sinkenden Renditen in fast allen Nutzungsarten geführt hat.

Sind die Preise auch während der Corona-Krise durchgängig gestiegen?

In den ersten beiden Quartalen 2020 – beziehungsweise drei in den USA – kam es aufgrund der Corona-Krise zu Abwertungen von Immobilien. Die laufenden Renditen sind dennoch positiv geblieben. Seit dem dritten Quartal 2020 kommt es bereits wieder zu Aufwertungen. In diesem Jahr haben wir eine sehr gute Performance in unseren Portfolien gesehen.

Wenn die Preise gestiegen und die Renditen gefallen sind: Wo sehen Sie derzeit noch Chancen für Investments?

Wir sehen derzeit die Chancen neben oben genannten Hauptnutzungsarten Wohnen und Logistik, aber teilweise Büro, in einigen noch „Nischenstrategien“ wie zum Beispiel Senior Living, Studentenwohnheimen aber auch Datazentren und Life-Science-Immobilien. Zudem sehen wir auch Chancen in Immobilien, die aktives Asset Management benötigen. Renditen für solide Immobilien in guten Lagen – die wir „Core“ nennen, sind weiterhin nur noch niedrig einstellig. Diese Immobilien sind in Corona Zeiten noch teurer geworden. Bei etwas höherem Risiko halten wir Investments in sogenannte „Core+“- oder „Value-Add“-Immobilien für attraktiver.

Wo liegt der Unterschied zwischen Core und Core+?

Bei den „Core-Strategien“ liegt der Hauptfokus auf stabilen Einkommensströmen, die durch Mieteinnahmen generiert werden. Im Segment „Core+“ können die Leerstandsquoten temporär etwas höher sein oder die Bonität der Mieter ist nicht so hoch, beziehungsweise die Verträge haben kürzere Laufzeiten. Dafür sind die Renditen dann aber etwas höher.

Und worum geht es bei Value Add?

Bei Value Add wird aktives Management für das Realisieren von Wertsteigerungspotentialen genutzt. Es kann um Investments in unterbewertete Märkte gehen. Oder um Immobilien, bei denen hohe Investitionen in die Sanierung, Modernisierung und Neupositionierung eines Objekts notwendig sind. Im Gegenzug sind dann noch höhere Renditen erzielbar als bei „Core+“.

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Kristina Chorna
Executive Partner | Co-Leiterin Infrastruktur und Immobilien (indirekt)
HQ Trust
Kristina Chorna ist seit 2015 bei HQ Trust tätig und dort als Co-Leiterin Immobilien (indirekt) und des Infrastrukturbereichs für die Managerselektion verantwortlich. Schwerpunkt Ihrer Tätigkeit ist die Beratung privater und institutioneller Kunden beim Aufbau eines indirekten Fondsportfolios. Kristina Chorna verfügt zusätzlich über Erfahrung in den Bereichen Investment Banking, Private Equity und Private Debt. Sie studierte Internationale Wirtschaft an der Universität Uzhhorod (Ukraine) sowie Volkswirtschaftslehre an der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) München.