Für institutionelle und private Kunden mit größerem Vermögen kann ein Individualfondsmandat die optimale Lösung sein: Als alleiniger Investor eines solchen Fonds wird seine Immobilienstrategie passgenau umgesetzt.
Um ein renditetragendes Vermögen aufbauen zu können, ist es wichtig, dass sich ein Kunde mit seinen Vermögenszielen beschäftigt. Daraus folgen die Anforderungen an die Erträge sowie die Vorgaben für die Risiken. Zu den Aufgaben eines unabhängigen Beraters gehört es dabei, die Ertragsanforderungen und Risikovorgaben mit realistischen Erwartungen des Marktes und vor allem der Risikotragfähigkeit des Kunden in Einklang zu bringen – auch im Bereich Immobilien.
Im Rahmen der Gesamtvermögensverwaltung wird in diesem Bereich bei Kunden zunächst eine Immobilienquote festgelegt und anschließend eine individuelle Immobilienstrategie erarbeitet. Der Immobilienbereich von HQ Trust deckt hier die gesamte Wertschöpfungskette für diese Anlageform ab: von direkten Investments über Managed Accounts (Individualfondsmandate) bis hin zu indirekten Immobilienanlagen.
Die passende Immobilienquote aufbauen
Vor allem für institutionelle und private Kunden mit einem Investitionsvolumen ab 100 Millionen Euro bietet sich ein Individualfondsmandat an, um die passende Immobilienquote aufzubauen. Der Kunde ist alleiniger Investor dieses Fonds, auch weil es zum selben Zeitpunkt in aller Regel keinen vergleichbaren Anleger mit den ähnlichen Interessen gibt. Um eine ausreichende Diversifikation des Portfolios zu erreichen, sollte die zukünftige strategische Ausrichtung in erster Linie Immobilien in einer eigenen Struktur berücksichtigen. Später werden in den Individualfonds Neuinvestitionen eingebracht.
Diese Lösung bietet dem Kunden die strategische Hoheit in der Immobilienstrategie und gleichzeitig die Verlagerung der Immobilienauswahl auf Fondsebene an einen Asset Manager. Zudem besteht während der Fondslaufzeit maximale Kontrolle. Ein Family Office oder Multi Family Office wie HQ Trust vertritt die Interessen des Kunden, berät diese ganzheitlich in Immobilienthemen und übernimmt die Funktion des Eigentümervertreters.
Herangehensweise und Umsetzung
Der aufzulegende Fonds des Kunden bedient sich optimalerweise einer Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Diese Service-KVG stellt den rechtlichen Rahmen und übernimmt administrative Aufgaben wie etwa das Vertragswesen, Controlling oder Reporting. Ein weiterer Vorteil dieser Lösung ist, dass die Anonymität des Kunden gewahrt wird. Daneben kümmert sich eine Verwahrstelle/Depotbank um die Kontrolle der Prozesse und die Vorgehensweisen des Fonds.
Unterhalb dieser Ebene werden die einzelnen Portfolio- und Asset Manager installiert, die entweder das gesamte Asset Management des Fonds durchführen oder auf einzelne Regionen oder Nutzungsarten spezialisiert sein können.
Auf der untersten Ebene der Wertschöpfungskette folgt die Verwaltung der einzelnen Immobilien, das Property-Management. Dies kann durch den Asset Manager selbst durchgeführt werden oder via Beauftragung spezialisierter Dienstleister. Hierbei handelt es sich um ein wesentliches Element für die langfristig erfolgreiche Performance des Fonds.
Beauty Contests zur Selektion
Im Rahmen der Selektion wird im ersten Schritt ein Beauty Contest zur Auswahl von Service-KVG, Verwahrstelle und Asset Manager im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich für den Individualfonds des Kunden durchgeführt. Dabei werden die Anbieter mit Hilfe eines umfangreichen Kriterienkatalogs bewertet und dem Kunden vorgestellt. Die finale Entscheidung obliegt dem Kunden.
Nach der Auswahl der verschiedenen Parteien werden die Rahmenbedingungen für den nachfolgenden Aufbau des Spezialfonds sowie dessen operativen Prozesse festgelegt. Hierzu gehören auf Portfolio- und Objektebene die Anlagerichtlinien und -strategie. Während Letztere marktbedingt regelmäßig auf ihre Umsetzbarkeit überprüft und gegebenenfalls anpasst wird, sind die Anlagerichtlinien auf Portfolio- und Objektebene grundsätzlich als fester Rahmen zu verstehen. Diese Richtlinien sind für alle Beteiligten verbindlich und machen das Risiko-/Renditeverhältnis des Immobilienfonds messbar: Dort werden die zulässigen Länder, Nutzarten, Einzelobjektvolumina und Investmentstile mit ihren jeweiligen Quoten hinterlegt.
Sicherstellung eines reibungslosen Immobilienerwerbs
Für den Immobilienerwerb durch den Fonds hat HQ Trust einen Prozess erarbeitet: Zunächst stellen die Manager im Rahmen von Pipeline Calls Immobilieninvestments vor. Nach einer Vorabprüfung wird entschieden, ob eine Besichtigung stattfinden soll. Nach positiver Vorstellung eines potentiellen Objekts besichtigt das Immobilienteam zusammen mit Kunden Asset Manager und KVG das Objekt.
Findet das Objekt nach der Besichtigung die Zustimmung aller Beteiligten, erstellt HQ Trust einen Immocheck für den Kunden. Dieser besteht aus einer Standortanalyse, in welcher der Marko- und Mikromarkt der Immobilie näher beleuchtet wird. Hinzu kommen eine Investmentmarkt- sowie SWOT-Analyse als Grundlage für eine mögliche Empfehlung zur Weiterverfolgung des Objektes und Freigabe der Due Diligence.
Anschließend bekommt der Kunde eine klare Entscheidung zum Ankauf oder „Nicht-Ankauf“ des Objektes gegeben. Wird die Immobilie vom Anlageausschuss freigegeben, kann das Objekt erworben werden. Während des gesamten Prozesses muss sichergestellt werden, dass Anlagestrategie und Umsetzung innerhalb des Gesamtportfolios übereinstimmen, Risiken frühzeitig identifiziert werden und – bei Bedarf – geeignete Gegenmaßnahmen frühzeitig eingeleitet werden.
Informationsquelle Asset Management-Reporting
Während der Haltedauer betreuen die beauftragten Asset Manager die Immobilien. Damit der Kunde auch während dieser Zeit ausführlich informiert wird, gibt es ein Asset Management-Reporting. Es enthält alle wesentlichen Informationen über Vermietungen, Mietrückstände oder Märkte und ermöglicht dem Kunden bei Bedarf noch detailliertere Informationen über das einzelne Objekt zu erhalten. Bei besonderen Themen zu den Immobilien wie einer länger leerstehenden Fläche werden Vororttermine mit den zuständigen Asset Managern organisiert.
Um das Reporting abzurunden, finden regelmäßig Anlageausschusssitzungen statt, um mit allen Beteiligten über den Fondsstatus, den Markt und die Strategie zu berichten. Dabei geht es sowohl um die bereits im Portfolio befindlichen Immobilien, noch nicht übergegangene Immobilien (Projektentwicklungen mit späterem Kapitalabfluss) wie auch potenzielle Neuanlagen. Zudem wird für die Wohn- und Gewerbemanager eine Strategie und Schwerpunkt vorgegeben, welche Art von Immobilien zukünftig im Fokus stehen sollen (Objektgrößen, Nutzungsart, Lage) um für entsprechende Diversifikation zu sorgen.
Zur Autorin:
Elena Reuter ist seit 2015 bei HQ Trust als Partner im Bereich Alternative Investments tätig und dort verantwortlich für direkte Immobilienanlagen. Ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit ist die Beratung und Steuerung institutioneller und privater Kunden hinsichtlich Immobilien-Individualfondsmandaten. Sie verfügt über Erfahrung als Asset Managerin eines europäischen Immobilienportfolios und hat in Nürtingen-Geislingen und Kaiserslautern Immobilienwirtschaft sowie International Finance & Entrepreneurship studiert.
Zu HQ Trust:
HQ Trust ist das Multi Family Office der Familie Harald Quandt. Wir kümmern uns um das Vermögen von Privatpersonen, Familien, kirchlichen Einrichtungen und Stiftungen sowie institutionellen Anlegern. Unser Team bietet Dienstleistungen in den Bereichen Family Office, Private Vermögensverwaltung sowie Alternative Investments. Im Bereich Immobilien deckt HQ Trust die gesamte Wertschöpfungskette ab: von direkten Investments über Individualfondsmandate bis hin zu indirekten Immobilienanlagen.
der Familie Harald Quandt
